Wsparcie najemców w walce z rosnącymi kosztami to nasz cel. Podobnie jak pomoc w ograniczaniu śladu węglowego. Mamy na to konkretne rozwiązania - mówi Paweł Sapek, szef Prologis na Europę Środkową

Najpierw pandemia, a teraz rosnące koszty energii, gazu, pracy, szybko rosnąca inflacja. To wyzwania, z którymi muszą mierzyć się firmy. Mimo prosperity na rynku magazynowym dotyczy to też najemców magazynów.

Myśląc o kosztach najmu, nadal wielu najemców skupia się na stawkach czynszu. A kluczem jest analiza łącznych kosztów operacyjnych związanych z najmem powierzchni magazynowej. Ostatni rok faktycznie przyniósł duże wzrosty cen zarówno energii, jak i gazu. To sprawia, że udział opłat eksploatacyjnych i mediów w fakturze dla najemcy zbliżył się już do 40 proc. Co więcej dalszy wzrost cen jest nieunikniony. Zależy nam, żeby te ryzyka dla klientów ograniczać.

Co zatem robicie jako firma, by wydatki po stronie najemców były niższe?

Dzięki naszym zespołom menedżerskim zarządzamy kosztami tak, by były przewidywalne i rosły jak najwolniej. Od trzech lat działamy w ramach grupy zakupowej. Stało się to możliwe dzięki konsolidacji naszych spółek. Jesteśmy więc dużym odbiorcą dla dostawców mediów, co poprawia naszą pozycję negocjacyjną i ma przełożenie na ceny dla nas i naszych klientów. Podobnie jak to, że kupujemy coraz więcej energii w transzach. To pozwala zminimalizować ryzyko zakupu w niekorzystnym okresie.

Stawiamy na edukację naszych najemców, w tym jak zarządzać mądrze magazynem. Bo w całym tym procesie nie chodzi tylko o to, by wyposażyć obiekt w inteligentne i ekologiczne rozwiązania. Trzeba nimi prawidłowo zarządzać. Wtedy osiągnie się sukces.

Na co konkretnie stawiacie?

Na przykład system smart meteringu, który standardowo instalujemy w naszych magazynach - liczniki gazu i prądu są cyfrowe i podłączone do systemu monitorującego ich pracę. Dzięki temu najemcy mogą kontrolować i optymalizować wydatki, a przy tym szybko reagować na nagłe wzrosty - np. spowodowane awarią. Wprowadziliśmy też jako pierwsi na rynku nowy rodzaj umowy najmu - Clear Lease. Dla większości klientów roczne rozliczenie opłat eksploatacyjnych było dużym zaskoczeniem. Uznaliśmy, że trzeba to zmienić, szczególnie że jesteśmy pewni naszych budżetów. Dlatego zryczałtowaliśmy opłaty eksploatacyjne i pozostałe związane z zarządzaniem powierzchniami wspólnymi, jak koszty konserwacji, napraw czy administracyjne. Wyłączone są z tego opłaty publiczne, jak podatki i media, które klienci rozliczają według faktycznego zużycia. To pomaga najemcom oszacować roczne koszty związane z utrzymaniem magazynu.

A rozwiązania ekologiczne? Na co kładzie nacisk Prologis?

Przede wszystkim na fotowoltaikę. W samym 2020 r. zainstalowaliśmy na całym świecie instalacje fotowoltaiczne o mocy 40 MW. W ciągu najbliższych czterech lat chcemy zwiększyć całkowitą moc naszych solarów w skali globalnej z 252 MW do 400 MW. Duży wkład w osiągnięcie tego celu mają parki Prologis w Europie, m.in. dzięki naszemu programowi Solar Smart. Położenie nacisku na fotowoltaikę jest ważne dla nas też w regionie Europy Środkowej, choć to wyzwanie inwestycyjne ze względu na zmieniające się prawo. Dlatego na razie stawiamy na drobne instalacje zasilające w energię odnawialną tereny wspólne, pozwalające na oświetlenie parku, podgrzewanie wody, wentylację czy klimatyzację. Pracujemy jednocześnie nad rozwiązaniami, które w 100 proc. zapewnią niezależność energetyczną naszych obiektów. W pierwszej kolejności będą przeznaczone do specjalistycznych magazynów, w których pobór energii jest bardzo duży, jak np. obiekty produkcyjne. Oprócz tego w naszych obiektach instalowane jest energooszczędne oświetlenie LED z czujnikami reagującymi na światło i ruch. Takie rozwiązanie daje aż do 80 proc. oszczędności energii w porównaniu do zwykłych lamp. Dlatego w ciągu najbliższych czterech lat chcemy wyposażyć w LED wszystkie nasze magazyny na świecie. W osiągnięciu celu pomaga nam m.in. program Prologis Essentials, dzięki któremu nasi klienci na korzystnych warunkach mogą zmodernizować oświetlenie, a w konsekwencji zmniejszyć pobór prądu, a więc i ślad węglowy ze swojej działalności.

W 2022 r. będziemy kontynuowali też współpracę z Tauronem. Idziemy o kolejny krok dalej niż gwarancje pochodzenia, które zakupiliśmy na 2021 rok. Dla większości naszych spółek zakontraktowaliśmy już zakup energii elektrycznej bezpośrednio z OZE, której produkcja nie wiąże się z emisją CO2. To oznacza, że do naszych parków popłynie prawdziwa zielona energia prosto z elektrowni wiatrowych i wodnych. Tego oczekują od nas klienci, dla których ekologia i osiąganie neutralności pod względem emisji CO2 jest coraz ważniejsze. Staramy się im w tym wspomóc, ponieważ sami też mamy ambitne cele w zakresie ESG - do 2025 r. chcemy osiągnąć neutralność pod względem emisji CO2 wbudowanej w proces powstawania naszych magazynów.

Rozumiem, że tego rodzaju rozwiązania dotyczą też magazynów budowanych w Polsce?

Zdecydowanie tak. Specyfikację techniczną naszych budynków zmieniamy biorąc pod uwagę trzy główne czynniki: ograniczenie śladu węglowego, maksymalizację efektywności kosztowej dla klientów i zwiększanie komfortu pracy w magazynach. Każdy nowy obiekt jest poddany akredytacji BREEAM na poziomie Very Good lub wyższym, a wszystkie dachy w nowobudowanych magazynach są przygotowane konstrukcyjnie pod fotowoltaikę - 30 kg dodatkowego obciążenia na każdy metr kwadratowy to nasz kolejny standard. Podobnie z wysokością w świetle, która ma obecnie minimum 11,5-12 metrów, co pozwala na większą efektywność i ograniczenie kosztów działalności.

Nie mamy zamkniętego katalogu rozwiązań ekologicznych - jesteśmy przygotowani, aby rozmawiać o najbardziej specyficznych czy szczegółowych oczekiwaniach naszych klientów w zakresie ekologicznych rozwiązań. Na indywidualne potrzeby naszych klientów wdrażamy różnorodne projekty - jednym z przykładów jest Prologis Park Janki, gdzie dla właściciela marki RTV Euro AGD wprowadziliśmy m.in. system do odzyskiwania deszczówki, latarnie zasilane hybrydowo energią słoneczną i wiatrową, a nawet pilotażowy projekt betonowej kostki pochłaniającej dwutlenek węgla.

Coraz głośniej jest o zeroemisyjnych, cyrkularnych magazynach. Czy mają szansę powstawać w Polsce?

Mamy ambicje, by tego rodzaju obiekty magazynowe realizować. Chcemy projektować i budować magazyny, które będą służyły przez lata. Obecnie w Europie mamy trzy zeroemisyjne obiekty. Przykładem nieruchomości w obiegu zamkniętym oraz praktycznie samowystarczalnej jest magazyn w Eindhoven w Holandii. Działają w nim specjalne pompy ciepła, dzięki którym ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja magazynu zupełnie nie wymagają użycia paliw kopalnych.

Budowa tego rodzaju obiektów wymaga jednak ścisłej współpracy dewelopera z klientem. Od początku magazyn musi zostać zaprojektowany tak, by realizował cele każdej ze stron. Takie projekty nie należą do najtańszych, co na razie ogranicza ich rozwój. Mając na uwadze te ograniczenia, w Polsce podejmujemy inne działania, które mają na celu rekompensowanie negatywnego wpływu magazynów na środowisko. Chodzi przede wszystkim o ślad węglowy - gdy powstaje magazyn, nie jesteśmy w stanie ograniczyć emisji do zera. Dlatego wykorzystujemy narzędzia do offsetowania - w Polsce jest to współpraca z organizacją Cool Earth. Dzięki niej możemy kompensować nieuniknione emisje i pomagać chronić lasy deszczowe. W ten sposób, budując magazyny w Europie Środkowej, pomogliśmy ochronić aż 784 ha lasów deszczowych. Jako branżowemu liderowi zrównoważonego rozwoju zależy nam, aby cały czas zwiększać zaangażowanie w zakresie ochrony środowiska.

Czy ekologia to dziś podstawa pod względem korzyści dla klientów?

Ekologiczne budynki są ważne jak nigdy wcześniej, bo wymagane przez nowe regulacje. My patrzymy na odpowiedzialność środowiskową i biznesową szerzej. Oszczędności w magazynie zapewniają nie tylko zastosowane w obiektach innowacyjne technologie. Chodzi też o to, by znalazły się w nich rozwiązania, które poprawią warunki pracy, a zatem pozwolą utrzymać pracowników - zmniejszyć ich rotację, przez co wzrośnie stabilność wykonywanych operacji magazynowych. Nie można zapominać o tym, że to również jest droga do ograniczenia kosztów. Jeśli chodzi o rynek pracy, staramy się zapewniać naszym klientom wsparcie w pozyskaniu i utrzymaniu pracowników - kładziemy nacisk na zapewnienie dobrego dojazdu do parku, zwiększanie komfortu pracy w magazynach, cały czas wprowadzamy też kolejne udogodnienia w ramach PARKlife™. Odpowiedzią na wymagający rynek pracy jest też większa automatyzacja w magazynach, stąd nasze inwestycje projektowane są w ten sposób, aby ułatwić najemcom wdrożenie nowoczesnych technologii automatyzujących logistykę.

Cały czas wsłuchujemy się w potrzeby naszych najemców, żeby proponować im konkretne rozwiązania wspomagające ich w prowadzeniu biznesu, ale i pomagające optymalizować koszty. Rozwijamy w związku z tym usługi dodatkowe, we współpracy z naszymi parterami biznesowymi.

Czyli magazyn z wartością dodaną w postaci usług?

Tak, ponieważ by prowadzić działalność logistyczną i magazynową, najemcy muszą zazwyczaj zakontraktować usługi i produkty u dostawców. Z reguły wymaga to współpracy z kilkoma, jak nie kilkunastoma podmiotami, od których kupują np. regały i meble potrzebne w magazynie i strefie biurowej czy wózki widłowe. Teraz nie muszą już wszystkiego kontraktować sami. Mogą skorzystać z naszej pomocy. Co więcej, oferujemy im również odkup sprzętu i mebli. Dążymy tym samym do zmiany świadomości naszych klientów, by magazyn traktowali nie jak produkt, ale usługę. Dla nas podpisanie umowy to dopiero początek drogi. Z naszymi klientami wiążemy się na lata i zależy nam na ich satysfakcji na każdym etapie współpracy. Do tego niezbędne jest zrozumienie ich potrzeb i elastyczność w podejściu. Ale ważne są też posiadane zasoby i możliwości. Sprzyja nam globalna skala - dzięki niej możemy oferować atrakcyjne cenowo wysokiej jakości produkty i usługi.

PAO

Materiał powstal przy współpracy z Prologis