Polski rynek magazynowy nie tylko dynamicznie się rozwija, ale i ewoluuje w kierunku obiektów bardziej przyjaznych dla środowiska, najemców i ich pracowników – mówi Paweł Sapek, szef Prologis na Europę Środkową

Pod względem liczby magazynów w budowie Polska plasuje się na drugim miejscu w Europie. Z czego wynika atrakcyjność naszego kraju?

Rynek magazynowy generalnie przeżywa boom. Jest to związane z kilkoma czynnikami. Po pierwsze z reorganizacją globalnych łańcuchów dostaw. Po drugie z przesuwaniem się struktur sprzedażowych w kierunku e-commerce. Zmiany najbardziej widoczne są w USA, ale w Europie faktycznie polski rynek wybija się pod względem aktywności deweloperskiej. Mimo że w Polsce mamy już niemal 23 mln mkw. Magazynów, to nadal planowane są nowe. Rosnący popyt sprawia, że obecnie w budowie znajduje się kolejne 3,4 mln mkw.

Czy dla naszego rynku motorem napędowym jest to samo co dla światowego?

Tak. Choć poza reorganizacją łańcucha dostaw i dynamicznym rozwojem e-commerce dochodzi jeszcze rosnąca konsumpcja wewnętrzna. Poza tym w Polsce wciąż jest dobry dostęp do gruntów pod nowe inwestycje. Dla porównania w Czechach ich podaż jest już ograniczona, podobnie w Niemczech, Holandii czy Anglii, gdzie dodatkowo proces związany z rozpoczęciem budowy jest nawet dwa razy dłuższy niż u nas. Dochodzi jeszcze jeden czynnik – cena wynajmu. W Polsce wciąż najtaniej płaci się za wynajem powierzchni magazynowej.

Na razie, bo coraz głośniej o tym, że ma się to zmienić.

Faktycznie koszty budowy dynamicznie rosną. Jest to związane z coraz wyższymi kosztami pracy, ale i surowców, za które dziś trzeba płacić średnio o 20 proc. więcej niż przed rokiem. Nie od razu jednak wydatki związane z budową przekładają się na wynajem. Następuje to z opóźnieniem, dlatego szacuje, że przyszły rok będzie rokiem podwyżek czynszów. Szczególnie że w innych krajach Europy już ma to miejsce. Tam ceny wynajmu wzrosły w skali roku średnio o 7–10 proc., a w USA nawet o 30 proc. W Polsce korekta powinna być mniejsza, na poziomie 3–4 proc., co nie powinno jednak ostudzić popytu. Nadal pozostaniemy atrakcyjnym rynkiem, z potencjałem dalszego rozwoju.

Czy jest coś, co może zatrzymać dynamiczny rozwój rynku?

Mówiłbym raczej o spowolnieniu, którego powodem może być dostęp do gruntów pod nowe inwestycje. W Polsce nie ma na razie z nimi problemu. Dlatego przez ostatnie lata rynek magazynowy rozwija się w tempie 10–12 proc. rocznie. Nic jednak nie trwa wiecznie i należy brać takie ryzyko pod uwagę. Dlatego uważam, że za dwa, trzy lata dostęp do działek może się zmniejszyć, co oznacza mniejszy napływ nowych projektów. Kolejna sprawa to dostęp do materiałów budowlanych. W tym roku obserwujemy problemy, szczególnie ze stalą na konstrukcje czy blachą. Z tego względu okres realizacji projektu wydłużył się z 6 do nawet 9 miesięcy.

Buduje się coraz więcej i chyba inaczej? Jak dziś powinien wyglądać idealny magazyn?

Transformacja ma miejsce już od kilku lat, z każdym rokiem proces przyspiesza. Zaczęło się od wysokiego składowania, które stało się standardem. Klienci chcieli przechowywać coraz więcej towarów na tej samej powierzchni, a tym samym optymalizować koszty najmu. Dziś motorem zmian są pracownicy, o których jest coraz trudniej. Pracodawcy, również ci magazynowi, zdali sobie sprawę, że jeśli chcą ograniczyć rotację w firmie, czyli zatrzymać pracowników na dłużej, muszą stworzyć im atrakcyjne warunki pracy.

W jaki sposób można to zrobić?

Magazyn przestał być czterema ścianami i dachem. Staje się obiektem przyjaznym pracownikowi. Zacznijmy od temperatury. Kiedyś mówiło się, że wystarczy, iż wynosić ona będzie 16 st. Celsjusza. Dziś ma być zbliżona do tej panującej w biurze, co oznacza zmiany w sposobie izolacji budynku, systemach ogrzewania i klimatyzacji. Do tego dochodzi oświetlenie, najlepiej wysokiej jakości oświetlenie LED, które poprawia bezpieczeństwo i komfort pracy, uzupełnione przez naturalne światło słoneczne. Standardem w magazynach stają się strefy socjalne dla pracowników, by czuli się w pracy nie gorzej od osób pracujących w częściach biurowych.

Warto zadbać o dostępność transportu do pracy, czy to publicznego, czy opłacanego przez najemcę. My jako deweloper pomagamy w tym klientowi, zapewniając odpowiednią infrastrukturę. Dlatego poza przystankami w pobliżu naszych parków logistycznych powstają wiaty rowerowe, stacje ładowania samochodów elektrycznych, specjalne miejsca parkingowe dla carsharingu, Tworzymy strefy relaksu, dzięki którym pracownik może się odprężyć w czasie przerwy. Wszystkie te elementy rozwijamy w ramach programu PARKlife™, dzięki któremu klienci i ich pracownicy mogą korzystać właśnie z wielu takich udogodnień. Są wśród nich też boiska sportowe, ścieżki rowerowe, plenerowe siłownie i biblioteczki, a nawet miejsca do grillowania. Dbamy też o udogodnienia dla osób o ograniczonej mobilności. Wszystko po to, by nasi klienci mogli ograniczyć rotację pracowników, co pozwala utrzymać koszty w ryzach, ale i nie zakłóca ich operacji.

Oczekiwania deweloperów, co do tego, jak powinien wyglądać magazyn, to jedno. Ale czy są one zgodne z tym, czego chcą najemcy? Ostatecznie to oni płacą za magazyn, a dodatkowe udogodnienia to zazwyczaj koszty?

Jest już grono klientów, które rozumie konieczność zmian. Wiedzą, jak jakość nieruchomości wpływa na warunki pracy, a tym samym na pracowników. My jako firma, która zarządza ponad 90 mln mkw. magazynów na całym świecie, kładziemy duży nacisk na innowacje, nawet jeśli klienci nie oczekują ich bezpośrednio. Mamy doświadczenie i wiedzę, która pozwala nam przewidzieć już dziś, co będzie dla nich korzystne w przyszłości. Magazyn, który powstaje tu i teraz, ma być funkcjonalny nie przez rok, ale przez kolejne 20–30 lat. Musimy więc już na etapie projektu wybiegać daleko w przyszłość, by zapewnić klientowi powierzchnię, która na długo pozostanie atrakcyjna. Pamiętajmy, że potrzeby klientów i ich pracowników cały czas ewoluują, ale kluczową lokalizację trudno jest zmienić. Dlatego naszym zadaniem jest być zawsze o krok przed oczekiwaniami najemcy, musimy skutecznie przewidywać trendy na przyszłość.

Mamy dziś do czynienia z dynamicznym rozwojem e-commerce, gdzie czas dostawy odgrywa coraz większą rolę. Czy to skłania do rozwoju logistyki miejskiej, która może mieć pozytywny wpływ na ograniczanie śladu węglowego?

Polskie miasta są specyficzne. Weźmy na przykład Warszawę. Wciąż do centrum z jej obrzeży można dostać się w 20–30 minut, dlatego nie ma na razie uzasadnienia, aby przenosić magazyny do miast. Natomiast faktem jest, że e-commerce ma potencjał zmniejszania śladu węglowego logistyki, co przeanalizował nasz dział Prologis Research. Składa się na to kilka czynników, m.in. konsolidacja dostaw, niskoemisyjny transport – na przykład elektryczny i ekologiczny magazyn. Minimalizowanie śladu węglowego nieruchomości w miastach ma duże znaczenie – w takim duchu budujemy teraz nowy budynek typu small business unit na warszawskim Żeraniu, tak powstają wszystkie nasze inwestycje, niezależnie od lokalizacji. Naszym sposobem na ograniczanie emisji jest projektowanie magazynów tak, by wywierały jak najmniejszy wpływ na środowisko.

Czy w ślad za tym idzie certyfikowanie obiektów, co potwierdza odpowiedzialność firmy za środowisko?

Certyfikaty środowiskowe stają się coraz bardziej popularne na rynku. To jednak narzędzie – nie cel ostateczny. Mają pokazywać stopień rozwoju ekologicznego budownictwa magazynowego, ale to tylko jeden z elementów całościowego podejścia do zrównoważonego rozwoju w ramach branży. Nasze obiekty certyfikujemy już od ponad 13 lat, na całym świecie – na różnym poziomie w zależności od regionu. W Polsce Prologis był pierwszym deweloperem magazynowym, który zaczął wdrażać certyfikację w budynkach przemysłowych. Obecnie wszystkie nasze inwestycje są poddawane akredytacji na poziomie Very Good, a nawet wyższej.

Na jakiego typu magazyny będzie popyt w najbliższym czasie?

Sądzę, że nie należy oczekiwać wielkich zmian w strukturze podaży i popytu. Nadal dominować w niej będą magazyny o wielkości od 3 do 5 tys. mkw. Można jednak zaobserwować w tym roku rosnące zainteresowanie dużymi obiektami o powierzchni rzędu 60–100 tys. mkw. Jest to związane z dynamicznym rozwojem handlu internetowego, a co za tym idzie większym zapotrzebowaniem ze strony sieci handlowych na przechowywanie towarów. Wpływ na to mają też zmiany w łańcuchu dostaw, który wyraźnie się skraca. Zmiany przekładają się na liczbę projektów dedykowanych e-commerce – w ostatnim roku realizowaliśmy ich 15.

Na co Prologis będzie stawiać w 2022 r. – nowe rozwiązania ekologiczne, innowacje technologiczne?

Nasza strategia rozwoju się nie zmieni. Będziemy kontynuować działania podejmowane do tej pory, a zatem niezmienne będą dla nas ważne rozwiązania prośrodowiskowe i wspierające klientów w pozyskaniu pracowników. Będziemy też jeszcze ściślej współpracować z naszymi najemcami na rzecz ograniczania kosztów eksploatacyjnych. Ogromne podwyżki cen energii, gazu sprawiły, że wielu naszych klientów już przekonało się, jak ważne jest odpowiednie zarządzanie kosztami operacyjnymi. Dlatego chcemy ich w tym wspierać.

W jaki sposób?

Konsolidując wszystkie nasze spółki staliśmy się dużą grupą zakupową. To zwiększa naszą siłę negocjacyjną względem dostawców energii czy gazu, co oznacza korzystniejszą cenę zakupu mediów. Dodatkowo stworzyliśmy i wprowadziliśmy w życie kilka różnych modeli zakupowych. Dzięki temu możemy dopasować najlepszy model zakupowy do aktualnej sytuacji lub odpowiednio go zmodyfikować.

Stawiamy też na rozwiązania, które pomogą ograniczyć ryzyko wzrostu cen. Myślę tu na przykład o instalacji odnawialnych źródeł energii w naszych magazynach. Dzięki temu magazyny stają się nie tylko przyjazne środowisku, ale i zapewniają efektywność energetyczną. Dostarczanie powierzchni magazynowych, które mają jak najmniejszy wpływ na środowisko, a jak największą korzyść dla klientów, to nasz cel, który konsekwentnie realizujemy od wielu lat.

PAO

Materiał powstal przy współpracy z Prologis